neues eBook von RA Scheidacker
In Zeiten hoher Kaufpreise und Mietpreisbremse stellt sich die Frage, ob sich ein Immobilieninvestment noch rechnet. In dem Buch geht Rechtsanwalt Scheidacker dem im Detail nach. Sowohl die Objektauswahl als auch die Finanzierung, die Abläufe beim Notar und die Stellung als Vermieter werden behandelt. Im Vordergrund stehen Überlegungen dazu, wie man das auf sichere und kalkulierbare Weise macht, und zwar ohne sechsstelliges Bankkonto.
Das Buch kann hier als eBook bezogen werden.
Seminar zum Mietspiegel 2019 am 22.05.2019
Im Mai erscheint der Mietspiegel 2019. Erhebungsstichtag war der 01.09.2018. Rechtsanwalt Scheidacker ist Mitglied der Arbeitsgruppe Mietspiegel am Berliner Senat und Autor des seit 2011 erscheinenden Handbuchs, in welchem die Rechtsprechung zu Mieterhöhungen, Mietspiegel und sämtlichen Spannenmerkmalen aufgearbeitet ist.
Am 22.05.2019 wird RA Scheidacker ein Seminar zum neuen Mietspiegel 2019 abhalten, voraussichtlich im Konrad-Adenauer-Haus Saal 1. Ihr Interesse an einer Teilnahme können Sie bei uns vormerken lassen, die Plätze werden dann nach der Reihenfolge der Anmeldungen vergeben. email: marx@ikb-law.de
Neues Mietrecht ab 01.01.2019
Die Mietrechtsreform zu Januar 2019 trifft auf erhebliches Interesse. Das von unseren Rechtsanwälten Scheidacker & Stiegert angebotene Seminar am 11.02.2019 war binnen weniger Stunden ausgebucht, und als wir einen zusätzlichen Termin auf den 18.02.2019 organisierten, war auch dieser binnen weniger Stunden ausgebucht. RA Scheidacker hat zudem auf mehreren externen Veranstaltungen zu dem Thema referiert – freie Stühle gab es nirgends.
Die hohe Brisanz spiegelt die Entwicklungen in der Praxis wieder: die Mietpreisbremse ist in der Wahrnehmung der Bevölkerung angekommen und die Fälle, in denen darum gestritten wird, nehmen zu. Die Reform führt aber nicht nur zu Verschärfungen der Mietpreisbremse, sondern senkt auch die Modernisierungsumlage auf 8% jährlich, führt eine befristete absolute Kappung von 2 oder 3 Euro/qm ein, neue Schadensersatz- und Bußgeldvorschriften und sie unternimmt im Rahmen dieser Themen den zaghaften Versuch einer Rücksichtnahme auf das Wohnungseigentums-Recht.
Einen kurzen Überblick in vier Teilen gibt es im Rechtsblog von RA Tobias Scheidacker sowie im Heft 2/2019 der Zeitschrift „Das Grundeigentum“, das Skript zu den Seminarveranstaltungen können deren Teilnehmer hier herunterladen. Wenn Sie selbst eine Veranstaltung zu den Mietrechtsänderungen durchführen möchten oder Ihre Kunden anwaltliche Unterstützung dazu benötigen, sprechen Sie uns gern an.
Karriere
Zur Erweiterung unseres Teams bieten wir einen Büroraum in Charlottenburg ab 01.09.2018 zur Miete. Ein/e Kollege/Kollegin der/die im Immobilien-, Straf-, Arbeitsrecht und/oder als Mediator/in tätig ist, ist willkommen.
1. OG, 1 Zimmer (20 m²) im schönen Altbau Mommsenstraße/Bleibtreustraße, Parkett-Bodenbelag, Lage zum begrünten Innenhof, sehr ruhig, Mitbenutzung der Gemeinschaftsräume; Bei Interesse: Herr Rechtsanwalt Dr. Hansen, Tel.: 030 884890-10; E-Mail: hansen@ikb-law.de
Mietverträge bitte sorgfältig ausfüllen!
von Tobias Scheidacker
Einige der im Handel erhältlichen Mietvertragsformulare sind schon sehr gut, zum Beispiel die von Haus & Grund. Sie decken weitgehend ab, was im Laufe des Mietverhältnisses so an Fragen auftauchen kann, und sie sind auf dem aktuellen Stand der Gesetze und der Rechtsprechung.
Ein paar Dinge können die Formulare aber nicht vorwegnehmen, nämlich alles, was den konkreten Einzelfall betrifft. Dazu gehört, wer Vermieter und wer Mieter ist, die Miethöhe, die Laufzeit und was genau vermietet wird. Sie glauben gar nicht, was man bei diesen vier Dingen alles falsch machen oder so unklar formulieren kann, daß hinterher keiner genau weiß, was gemeint war!
Ein Beispiel für eine verunglückte Laufzeitregelung lag gerade dem BGH vor (Beschluß vom 8. Mai 2018 zum Az. VIII ZR 200/17). Es ging um ein Zweifamilienhaus, die Parteien hatten bei Vertragsbeginn ein Formular von Haus & Grund genommen. Der Mustertext sah die Möglichkeit vor, die Kündigung bis zu 4 Jahre auszuschließen. Er lautete:
„Kündigungsverzicht (maximal vier Jahre)
Das obige Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Beide Mietparteien verzichten wechselseitig bis zu ______________ (maximal vier Jahre ab Vertragsschluss) auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Zum Ablauf des Verzichtszeitraums kann das Mietverhältnis erstmalig wieder von beiden Mietvertragsparteien mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung wird von dieser Regelung nicht berührt.“
Das Kästchen „Kündigungsverzicht“ wurde bei Abschluss des Mietvertrages handschriftlich angekreuzt; eine Verzichtsdauer wurde nicht genannt und die Passagen „maximal vier Jahre“ sowie „maximal vier Jahre ab Vertragsschluss“ wurden gestrichen.
Es kam, wie es kommen mußte: das Haus wurde 2 Jahre später verkauft und die Käufer wollten selbst einziehen, d.h. sie kündigten wegen Eigenbedarfs. Vor Gericht ging es um die Frage, ob das Nichtausfüllen der Dauer bedeutet, daß die Regelung nicht vollständig vereinbart wurde, oder ob es bedeutet, daß niemals gekündigt werden kann. Das warf zudem die Frage auf, ob man das überhaupt vereinbaren kann: daß niemals gekündigt werden kann. Denn es gilt dann ja nicht nur für den Vermieter, sondern auch für den Mieter. Rechtlicher Hintergrund war zudem die Frage, ob es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, für die strengere Regeln gelten, oder nicht, und wenn ja was daraus im vorliegenden Fall folgt.
Der BGH entschied den Fall nicht abschließend, sondern verwies das zur weiteren Sachaufklärung an das Landgericht zurück. Dabei gab er aber einige wichtige rechtliche Hinweise zu den vorstehenden grundsätzlichen Fragen, unter anderem
- daß es möglich ist, individualvertraglich die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses für sehr lange Dauer auszuschließen, nämlich bis zu 30 Jahre (§ 544 BGB). Eine Grenze wird bei einem individuell vereinbarten Kündigungsausschluss nur durch eine etwaige Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) gesetzt, etwa bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben.
- Selbst wenn es sich bei der vorliegenden Regelung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln und diese unwirksam sein sollte, kann der Vermieter wohl nicht kündigen. Denn die Inhaltskontrolle von AGBs soll (nur) den Vertragspartner des Verwenders (= hier: den Mieter) vor einer unangemessenen Benachteiligung durch missbräuchliche Inanspruchnahme einseitiger Gestaltungsmacht schützen. Will der Vertragspartner des Verwenders die unwirksamen Geschäftsbedingungen uneingeschränkt gegen sich gelten lassen, kann es dem Verwender (= hier: dem Vermieter) nach Treu und Glauben verwehrt sein, sich auf die Unwirksamkeit zu berufen. Diese Voraussetzung hält der BGH hier für möglich, da die Mieter von Anfang an deutlich gemacht haben, dass sie sich an dem beiderseitigen dauerhaften Kündigungsausschluss festhalten lassen wollten.
Das unvollständige oder unklare Ausfüllen des Formularmusters hat vorliegend einen Prozeß über 3 gerichtliche Instanzen bis hinauf zum BGH bewirkt. Nach der jetzigen Zurückverweisung an das Landgericht kommt dieses als 4. Instanz hinzu, danach kann wieder Revision zum BGH eingelegt werden. Ein Streit über etliche Jahre zu hohen Kosten. Viel einfacher wäre gewesen, wenn man bei Vertragsbeginn den Mustertext durchgestrichen und dazugeschrieben hätte: „siehe Anlage 1“. In einer Anlage 1 hätte man dann zum Beispiel geregelt: „Wir sind uns darüber einig, daß das Mietverhältnis für die Dauer von 30 Jahren nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann.“ Dann hätte man noch dazu geschrieben, warum man das vorliegend so will, d.h. es weiter individualisiert, und alles wäre klar und eindeutig gewesen. Der Käufer hätte noch vor seiner Kaufentscheidung gewußt, daß er nicht wegen Eigenbedarfs kündigen kann, und ihm und dem Mieter wäre dieser aufwendige Prozeß erspart geblieben.
Hier bewahrheitet sich wieder der Spruch: Spare Geld, geh zum Anwalt! Wäre der Vermieter mit dem ausgefüllten Vertragsentwurf zum Anwalt gegangen, hätte es diesen Prozeß wohl nicht gegeben. In einer kurzen Beratung von vielleicht einer halben Stunde vor Vertragsabschluß hätte man solche Dinge klären können. Das hilft allen, namentlich auch dem Mieter.
Rechtsprechung Strafrecht
Thema: Versuch, Rücktritt, Tötungsdelikt
Inhalt der Entscheidung:
Im überprüften Erkenntnisverfahren war die Strafkammer davon ausgegangen, es läge ein beendeter Versuch vor, hatte aber keine Feststellung zum Vorstellungsbild der Täterin nach Abschluss der Tötungshandlung getroffen. Dies ist der Zeitpunkt der Bewertung, ob unbeendeter oder beendeter Versuch vorliegt. Im entschiedenen Fall hatte die Strafkammer rechtsfehlerhaft auf den Zeitpunkt der Tötungshandlung abgestellt. Das Urteil wurde aufgehoben und zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen.
Im Einzelnen: BGH StR 303/17, 23.8.2017
Die Angeklagte hatte den Plan, das Opfer abzulenken und ihm in einem unbeobachteten Moment Geld zu entwenden. Als dies misslang, entschloss sich die Angeklagte, die Nebenklägerin mit einer im Flur ihrer Wohnung aufgefundenen etwa 50 cm langen Textilschnur so lange zu würgen, bis sie bewusstlos werden würde, um dann an das Geld zu gelangen. Die Angeklagte trat an die in ihrem Sessel sitzende arglose Nebenklägerin von hinten heran, warf die Schnur um den Hals, zog beide Enden über Kreuz zusammen und würgte die Nebenklägerin solange, bis sie bewusstlos wurde. Der als Altenpflegerin ausgebildeten Angeklagten war bewusst, dass die Drosselung lebensgefährlich war und die Nebenklägerin wegen des nicht mehr von der Angeklagten beherrschten Geschehensablaufs versterben könnte, was sie jedoch um ihres Ziels willen billigend in Kauf nahm. Nachdem die Angeklagte die Bewusstlosigkeit der Nebenklägerin bemerkt hatte, löste sie die Schnur vom Hals. Dabei sah sie, dass Blut aus dem Mund und einem Ohr trat. Infolge der Strangulation nässte die Nebenklägerin zudem ein. Nunmehr entwendete die Angeklagte ungefähr 140 Euro aus dem Wohnzimmerschrank. Als sie zufällig Streichhölzer entdeckte, kam ihr spontan der Gedanke, Feuer zu legen, um Spuren zu verwischen. „Dabei war ihr bewusst, dass die Geschädigte dabei versterben könnte“ (UA S. 9). Die Angeklagte entzündete einen Stapel Zeitungen. Als diese Feuer gefangen hatten, kamen ihr Bedenken, weil sie nicht wollte, dass der gesamte Wohnblock abbrennt. Auf das Leben der Nebenklägerin kam es ihr allerdings nicht an. Die Angeklagte löschte das Feuer, überprüfte den Pulsschlag der immer noch bewusstlosen Nebenklägerin und verließ die Wohnung. Nach wie vor erkannte die Angeklagte die Lebensgefahr der Nebenklägerin und nahm sie billigend in Kauf. Nach einiger Zeit erwachte diese und wurde in ärztliche Behandlung gebracht.
Das Landgericht hat die Tat der Angeklagten unter anderem auch als versuchten Mord gemäß §§ 211, 22, 23 StGB bewertet. Von diesem Versuch sei die Angeklagte nicht nach § 24 Abs. 1 StGB zurückgetreten, weil sie, „als sie die Geschädigte strangulierte, bis sie bewusstlos war, bereits alles getan hatte, was aus ihrer Sicht erforderlich war. Der Versuch war damit beendet“ (UA S. 38).
Diese Würdigung lässt besorgen, dass das Landgericht bei der Prüfung, ob ein beendeter oder unbeendeter Versuch vorliegt, von einem falschen rechtlichen Maßstab ausgegangen ist.
Die Abgrenzung zwischen unbeendetem und beendetem Versuch bestimmt sich nach dem Vorstellungsbild des Täters nach dem Abschluss der letzten von ihm vorgenommenen Ausführungshandlung, dem sogenannten Rücktrittshorizont. Bei einem Tötungsdelikt liegt demgemäß ein unbeendeter Versuch vor, wenn der Täter zu diesem Zeitpunkt noch nicht alles getan hat, was nach seiner Vorstellung zur Herbeiführung des Todes erforderlich oder zumindest ausreichend ist. Ein beendeter Tötungsversuch ist hingegen anzunehmen, wenn er den Eintritt des Todes bereits für möglich hält oder sich keine Vorstellungen über die Folgen seines Tuns macht (BGH, Urteil vom 12. Juni 2014 – 3 StR 154/14; NStZ 2014, 507; Beschluss vom 23. November 2016 – 4 StR 471/16). Eine Korrektur des Rücktrittshorzionts ist in engen Grenzen möglich. Der Versuch eines Tötungsdeliktes ist danach nicht beendet, wenn der Täter zunächst irrtümlich den Eintritt des Todes für möglich hält, aber nach alsbaldigem Erkennen seines Irrtums von weiteren Ausführungshandlungen Abstand nimmt (st. Rspr., vgl. BGH, Beschluss vom 19. Mai 1993 – GSSt 1/93, BGHSt 39, 221, 227 f.). Lässt sich den Urteilsfeststellungen das entsprechende Vorstellungsbild des Angeklagten, das zur revisionsrechtlichen Prüfung des Vorliegens eines freiwilligen Rücktritts vom Versuch unerlässlich ist, nicht hinreichend entnehmen, hält das Urteil sachlich-rechtlicher Nachprüfungen nicht stand (BGH, Urteil vom 19. März 2013 – 1 StR 647/12 mwN, NStZ-RR 2013, 273).
Den sich daraus ergebenden Anforderungen wird das landgerichtliche Urteil nicht gerecht. Die Strafkammer stellt bei der Prüfung, ob ein beendeter Versuch vorliegt, auf die Vorstellungen der Angeklagten während des Strangulierens und damit den Zeitpunkt der Tötungshandlung ab. Ausdrückliche Feststellungen zum Vorstellungsbild der Angeklagten nach deren Abschluss enthält das Urteil nicht. Diese kann der Senat trotz der von der Angeklagten erkannten schweren Folgen des Strangulierens auch nicht mit der erforderlichen Sicherheit dem Gesamtzusammenhang der Urteilsgründe entnehmen. Denn das Landgericht führt hinsichtlich der kurze Zeit später erfolgten Brandlegung aus, der Angeklagten sei bewusst gewesen, dass die Nebenklägerin durch den Brand („dabei“) versterben könne. Also ist jedenfalls für diesen Zeitpunkt zweifelhaft, ob sie davon ausging, allein mit dem Strangulieren alles für den Todeseintritt Erforderliche getan zu haben.
Die gesamte Entscheidung finden Sie unter den vom Bundesgerichtshof veröffentlichten Entscheidungen: www.juris.bundesgerichtshof.de zum oben angegebenen Aktenzeichen unter „Dokumentensuche“.